Le calcul des frais liés à l’achat

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Le calcul des frais

Pour calculer les frais liés à l’achat vous devez savoir quelques petites choses :

Toute convention par laquelle la propriété ou l’usufruit d’un bien immeuble, situé en Belgique, qui est transféré, est soumis aux droits d’enregistrement de 12,5 %.

L’enregistrement doit se faire dans les quatre mois de la signature de toute convention de vente. Un acte authentique devant un notaire est obligatoire et soumis à des honoraires + TVA, qui font l’objet d’un tarif légal. Idem pour l’enregistrement d’un crédit hypothécaire.

Dans le passé, c’était 12,5 % dans tout le pays, mais avec la régionalisation, cela a été modifié :

Les droits d’enregistrement 

Attention : TVA sur le terrain en cas de construction « clé sur porte » : en cas d’achat d’un terrain et d’une construction vendus ensemble par le même vendeur, il y a 21 % de TVA sur le terrain au lieu de 12,5 % de droits d’enregistrement.

Les accords politiques de 2001 ont donné une plus grande autonomie fiscale aux régions et leur ont permis de modifier les taux des droits d’enregistrement. En application de ces accords :

Pour la Wallonie

Le taux normal est de 12,5 %, toutefois ce taux peut être réduit à 6 %

Réduction pour habitations modestes en Wallonie

Dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d’enregistrement est prévu.

Le taux normal de droits d’enregistrement peut être réduit à 6 % ou 5 % sur la première tranche du prix.

Nouveau 2018 : abattement de 20 000 € si habitation propre et unique

Qu’est-ce qu’un « Abattement » ?

Un abattement est une diminution de la base taxable accordée par l’administration fiscale à certaines conditions. Il existe notamment des abattements en matière de droits de succession, de précompte immobilier ou de droits d’enregistrement à acquitter lors d’une acquisition immobilière.

Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée :

– zone à forte pression immobilière –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 161 438,42 €
– en dehors d’une de ces zones –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 154 348,51 €

Ces seuils seront indexés annuellement à partir de 2011. Néanmoins, le solde du prix restera taxé au taux ordinaire de 12,5 % ou 10 %.

Le taux sera de 10 ou 5 %, lorsque l’achat donne droit à l’acquéreur à un crédit hypothécaire « social ».

Bien entendu, pour pouvoir profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions expliquées ci-après. Si vous pensez les remplir, contactez votre notaire. Il les examinera plus en profondeur avec vous, afin de vous en assurer !

Revenu cadastral

La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l’immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral de maximum 745 €. Si le revenu cadastral est de 746 €, l’acquéreur de l’immeuble paiera 12,5 % ou 10 %.

Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à :

– 845 € pour l’acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,
– 945 € s’il a cinq ou six enfants à charge,
– 1.045 € s’il a sept enfants à charge ou plus.

Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d’un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L’administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n’est plus le cas, l’administration peut toujours revoir ce revenu.

Unique bien immobilier

Cette réduction n’est accordée que si l’immeuble acquis est l’unique bien possédé par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal. Ils ne peuvent être propriétaires d’une autre habitation, même pour une partie indivise. Ainsi, si un acquéreur, nommé Bernard, souhaite acheter pour son compte personnel une petite maison située à Dinant, et dont le revenu cadastral est de 300 €, il ne pourra pas bénéficier de la réduction si son épouse Anne est déjà propriétaire d’une maison d’un revenu cadastral de 530 €. Toutefois, si le couple n’est pas marié ni cohabitant légal, il n’y aurait pas de problème.

Il existe cependant quatre exceptions à ce principe :

  • Tout d’abord, si le revenu cadastral de l’immeuble déjà possédé — à moins que ce ne soit une habitation —, ajouté au revenu cadastral de l’immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 €, Bernard pourra bénéficier de la réduction de droits.
  • Ensuite, on ne tient pas compte des immeubles recueillis, en nue-propriété, dans une succession de parents ou de grands-parents.
  • Si les biens, qui empêchaient la réduction, sont vendus au plus tard dans l’année de l’acte notarié d’achat de la nouvelle habitation, ils ne sont pas pris en compte non plus.
  • Enfin, il est fait abstraction des immeubles que l’acquéreur n’occupe pas personnellement en raison d’entraves qui rendent impossible l’occupation à la date de l’acte notarié d’acquisition.

Obligation d’habiter le bien

La réduction de droits n’est accordée que si Bernard et Anne occupent effectivement le logement : ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis.

L’inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suivent la date de l’acte notarié d’acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d’occupation ne sont pas respectées, l’acquéreur devra payer à l’administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5 % et le droit réduit de 6 %, soit 6,5 %, mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5 % complémentaires. Dans ce cas, le droit réel payé serait de 19 % !

Achat et revente

Si Bernard est propriétaire de la maison qu’il occupe actuellement à Namur, mais désire la revendre pour acquérir la maison de Dinant, il pourra profiter directement de la réduction de droits, même s’il ne s’agit pas d’une première acquisition.

Néanmoins, il doit la vendre dans l’année à compter de l’acte notarié d’achat de la maison de Dinant. S’il ne le fait pas, il devra également payer à l’administration la différence de droits, et une amende égale à celle-ci.

Et, si le revenu cadastral n’est pas encore fixé ?

Dans certaines situations, le revenu cadastral de l’habitation n’est pas encore fixé au moment de la signature de l’acte d’acquisition : Julien achète un appartement dans un immeuble qui vient d’être divisé en plusieurs entités, et l’administration du cadastre ne lui a pas encore notifié le montant du revenu cadastral afférent à l’appartement, qui sera peut-être inférieur à 745 € ; ou Mélanie a acheté un terrain sur lequel elle compte faire construire prochainement une petite maison dont, fatalement, le revenu cadastral n’est pas fixé.

Dans ces deux situations, Julien et Mélanie paieront le droit plein de 12,5 % lors de leur acquisition, mais ils pourront demander la restitution des 6,5 % payés en trop si, ultérieurement, l’administration fixe le revenu cadastral à un montant inférieur à la limite précisée ci-dessus, et qu’ils respectent les conditions énoncées ci-devant. L’acte d’acquisition doit prévoir cette possibilité de demande de restitution. Lors de la notification du nouveau revenu cadastral, l’acquéreur disposera d’un délai de deux ans pour introduire sa demande. L’administration restituera le montant dû, mais aucun délai n’existe !

Mesure anti-abus

Comme expliqué ci-dessus, la tranche pouvant faire l’objet de la réduction varie selon la commune où se situe le bien. Chaque année, une commune pourrait changer de zone.

Si un changement vers une zone plus avantageuse intervient après la signature du compromis de vente, on reste soumis au régime de l’ancienne.

Certains pourraient être tentés d’annuler amiablement leur compromis, et d’un signer un nouveau afin de bénéficier de la nouvelle tranche plus élevée.

Ça ne sera pas possible ! Si on annule une vente à l’amiable 12 mois avant un nouveau compromis, on restera soumis à la tranche en vigueur au moment de la signature du premier compromis annulé !

Pour la région Bruxelles-Capitale

Le taux d’enregistrement est fixé à 12,5 %, toutefois il est possible d’obtenir une diminution de la base imposable.

Abattements :

  • La base imposable est réduite de 175 000 € en cas d’acquisition par une ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation, en vue d’y établir sa résidence principale commune de l’acquéreur. Est considérée comme résidence principale, sauf preuve du contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers.
  • La réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, à moins qu’il s’agisse de l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan.
  • Conditions à remplir :
    • Prix d’achat : inférieur à 500 000 €
    • L’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation
    • s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquit dans les deux ans.
    • S’engager à maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Pour la Flandre

Le taux d’enregistrement est fixé à 7 % depuis le 1er juin 2018, toutefois celui-ci peut être réduit à 5 % sous certaines conditions. D’autre part, il est possible de bénéficier du report des droits payés précédemment.

Conditions à remplir pour les droits d’enregistrement réduits :

  • Le revenu cadastral de tous les biens en propriété ne doit pas dépasser un montant maximum en fonction du nombre d’enfants à charge à la date de l’acte d’acquisition.
  • Ne pas avoir d’autre habitation en pleine ou en nue-propriété.
  • Être domicilié endéans les 3 ans et garder son domicile pendant 3 ans dans le bien acheté.

Abattement et reportabilité :

Dans certains cas, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement ou de la reportabilité. Toutefois ces deux avantages ne sont pas cumulables.

L’abattement est porté à 15 000 € et est valable aussi bien pour les droits de 10 ou de 5 %, et ceci pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

  • L’acquisition doit se faire par une ou des personnes physiques uniquement et celles-ci doivent acquérir le bien en pleine propriété.
  • Aucun des acquéreurs ne peut à la date d’acquisition être plein propriétaire d’un bien situé en Belgique et destiné à l’habitation
  • élire domicile dans le bien acquis endéans les 2 ans si celui-ci est une habitation et endéans les 5 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Abattement complémentaire :

À partir du 1er janvier 2009, une réduction complémentaire des droits d’enregistrement est octroyée dans le cadre de l’achat de l’habitation propre et unique couplée à la demande d’un prêt hypothécaire.

Cette réduction est de max. 1 000 € et est obtenue par un abattement complémentaire de :

  • 10 000 € si les droits d’enregistrement sont de 10 %
  • 20 000 € si les droits d’enregistrement sont de 5 %

Reportabilité,

Les droits d’enregistrement payés pour l’achat d’un bien revendu peuvent être déduits des droits d’enregistrement sur l’acquisition. Il existe 2 types de reportabilité.

  • Reportabilité par déduction : si le l’ancien bien est déjà revendu au moment de l’achat, les droits d’enregistrement payés lors du premier achat peuvent être déduits du montant dû.
  • Reportabilité par restitution : si le bien est acheté avant que l’ancien soit revendu, les droits d’enregistrement seront remboursés dès la vente du bien.

Le montant maximum dans les deux cas est de 12 500 €.

La période entre l’achat et la revente, dans quelque ordre que ce soit, ne peut dépasser 2 ans sauf si le bien acheté est un terrain à bâtir auquel cas la durée est portée à 5 ans.

Nouveau pour 2018

Les droits d’enregistrement seront de 7 % du prix d’achat pour les habitations propres et uniques.

Abattement pour les habitations modestes, dont le prix d’achat ne dépasse pas 200 000 €, de 80 000 € ce qui représente une économie de 5 600 €. Pour les centres-villes et la périphérie flamande autour de Bruxelles le prix d’achat max. est de 220 000 €.

Exemple :

Prix d’achat :     200 000 € => droits d’enregistrement (7 %) 14 000 € — 5 600 € = 8 400 €

                                   300 000 € => droits d’enregistrement (7 %) 21.000 € pas d’abattement

Pour les autres biens, les droits d’enregistrement restent à 10 % 

Incitant supplémentaire pour les rénovations visant des économies d’énergie

Conditions :

  • Rénovations impliquent le remplacement intégral des systèmes de chauffage, climatisation ou circulation d’air ainsi que min 75 % d’isolation de l’enveloppe extérieure.
  • Travaux faits endéans le 5 ans

Avantage :

  • Droits d’enregistrement de 6 % au lieu de 7 %
  • Abattement de 84 800 € au lieu de 80 000 €

En résumé :

En Région wallonne : droits d’enregistrement à 12,5 % ou 6 %. 6 % si RC < 745 € et destiné à l’habitation.

En Région flamande : droits d’enregistrement à 7 % plus abattement dans certain cas.

En Région bruxelloise : possibilité d’abattement sur 175 000 €, variable suivant la zone d’habitat.

Vous trouverez toutes les infos et calculs auprès de votre notaire ou chez l’agent immobilier ainsi que sur internet.

Et pour la Belgique vous pouvez aussi aller sur les sites suivants :

  • solufinance.be
  • notaire.be
  • minfin.fgov.be
  • http://www.belgium.be/

Ou facilitez-vous la vie, faites appel à un spécialiste dans ce domaine ainsi qu’à votre notaire. Il se fera un plaisir de vous établir l’évaluation de tous les frais inhérents à votre futur achat. Ce qui vous évitera un mal de crâne assuré ainsi que toutes erreurs chiffrées. De plus, avec notre nouveau gouvernement et les changements réguliers en matière fiscale, il faut bien vous renseigner pour savoir si ces chiffres n’auront pas changé au moment de votre achat.